合肥金牛路 合肥金牛路在什么位置
本报记者 王献留 傅蒙报道
不久前，《中国产经新闻》对合肥浙商城二期食品城商铺、宝利丰广场商铺、华商国际食品城商铺等，以售后包租的销售模式公开叫卖、涉嫌非法集资和偷税漏税的现象进行公开报道。日前，这种早已被国家多部门叫停的商铺“售后包租”销售模式再现合肥。记者多次接到合肥国祯广场销售人员电话催促前往看房。为此，记者于2016年12月30日下午“应邀”赶往位于合肥市长江路与金牛路交叉口的国祯广场营销中心实地暗访。
投资回报诱人心动
“存款？越存越少。股市？沉浮不定。放贷？血本无归。买铺！越赚越多。”国祯广场商铺宣传彩页上煽情的广告语着实吸引眼球，似乎“很在理”。
接待记者的是国祯广场置业顾问韩啸。据他介绍，现在销售的是4号楼负1层至4层，售后包租，公司统一运营8年，前3年租金直接抵扣房款，第1年抵扣总房款6%、第2年7%、第3年7%，前3年租金合计抵扣总房价20%。因为前3年租金购房时直接冲抵房款，所以投资户从第4年开始得租金。第4年租金是抵扣房款后实付总房款的8%，第5年也是8%。第6年至第8年按商铺实收租金的9:1分成，投资户得9成，运营商得1成。负1楼每平方均价3万，1楼每平方均价9万，2楼每平方均价4万，3楼每平方均价3万，4楼每平方均价2万。现在公司有活动，交2万抵4万，9.9折优惠。2018年底交房。
韩啸根据记者“投资额度和购房面积意向”向本报记者推荐4楼一套房号为4-308的商铺，并演算置业回报：面积66.13平方米，单价26346元，总价1742235元；交2万享4万优惠即1702235+2万，定房享受额外99折优惠后总价1685212元。前三年租金20%一次性抵扣房款337042元，实付总价为1348169元+2万=1368169元。第四年租金8%=107853元，第五年租金8%=107853元。
“4-308号商铺总价1742235元，按抵扣后实付总价1368169元开发票，可以少交税。”置业顾问韩啸对记者说。
那么，可以少交多少税呢？韩啸通过计算后说，如果按总价1742235元交税费的话，需要交税费大约87000元。按实付总价1368169元交税费的话，大约交67000元。不按总价开发票可以少交20000元左右的税费。
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当记者要求看一下售后包租“委托管理合同”时，韩啸表示：没草签购房合同，租赁协议不给看。
隐含多种法律风险
众所周知，因商业地产“售后包租” 运营失败，仅合肥市就发生过多起“运营商跑路”、“投资户堵地方政府大门”的事件。
正是基于防范这类风险发生，2010年，由中宣部、中央维稳办、最高人民法院、农业部等31部门处置非法集资部际联席会议制定了《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要》，明确将 “售后包租”界定为非法集资，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。
《商品房销售管理办法》第十一条也明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
对于合肥国祯广场“售后包租”式的售房行为，北京市京鼎律师事务所主任律师张星水认为，丰厚回报的背后，其实质是开发商的融资行为，开发商将简单的房产销售变成了金融产品销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，难脱违规集资之嫌。
“依据税法，房地产开发企业采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发企业商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应同商品房销售价款一并按‘销售不动产’征收增值税。购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应考虑参照相关规定按‘服务业——租赁业’税目征税。”张星水表示。
对于投资户而言，这种“售后包租”有保障吗？对此，国祯广场营销经理曲耀则进一步解释，承担国祯广场售后包租的运营商是开发商合肥国祯置业有限公司旗下的安徽国祯物业管理有限公司，投资有保障，购房户没有后顾之忧。
然而，记者从运营商安徽国祯物业管理有限公司的企业登记信息看，该公司属有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），注册资本300万元。
依据《公司法》规定，有限责任公司的债务由公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。
那么，股东认缴只有300万元的责任能力的有限责任公司，受托运营国祯广场商铺，购房者利益保障系数能有多大？
“售后包租这种违规销售模式能重出江湖，且屡禁不止，其根源在于开发商想尽快回笼资金，‘有限责任’是个大陷阱。按照《公司法》规定，该公司只能承担与注册资金相对应的有限责任。这样，等于在开发商与业主之间，砌了运营公司这道‘防火墙’。如果商铺能够红火经营，自然皆大欢喜，运营公司也有利可图。如果经营不善，遇到商业上常说的‘死盘’，运营公司也大可以拍屁股走人，即便因无法兑现收益回报承诺而发生纠纷，运营公司所承担的责任也是有限的，早已回笼资金的开发商并不会因此有大的损失。”一位不愿透露姓名的房企负责人对于“售后包租”式售房的实质一语中的。
该房企负责人还指出：“在售后包租的运作中，一些开发商把房价虚标，价值70万的房产标价100万，然后再诱使市民投资商铺再‘返租’几年。所谓的‘前几年租金冲抵购房款’，其实等于购房人把自己买的商铺给运营公司免费使用几年。”
暗访结束后，围绕国祯广场“售后包租”的合规性、投资户利益如何保障、是否涉嫌偷税漏税等问题，记者向开发商合肥国祯置业有限公司提出书面《采访提纲》。截至记者发稿时，合肥国祯置业有限公司未作任何回应。
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