违约金的法律规定 房屋租赁合同违约金的法律规定
2017年第034期——每日重点考点违约责任（3星考点）
一、违约责任的基础知识
1、概念：
违约责任即违反了合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依照法律规定或者合同的约定所应承担的法律责任。
2、特点：
（1）违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任；
（2）违约责任具有相对性，即违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的第三人，不负违约责任；
（3）违约责任具有补偿性；
（4）违约责任的可约定性：根据合同自愿原则，合同当事人可以在合同中约定违约责任的承担方式、违约金的数额等，但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定必须在法律许可的范围内。
3、违约责任的免责
（1）免责条件，即法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。
我国法律规定的免责条件主要有：①不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。②货物本身的自然性质、货物的合理损耗。③债权人的过错。
（2）免责条款。
免责条款，就是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款。并且，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在。
二、违约行为的形态
（一）预期违约
预期违约，即在合同履行期限到来之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的行为。预期违约分为明示违约和默示违约两种形式。
1、明示违约指在履行期届至前，债务人无正当理由明确肯定地表示其将不履行合同义务的违约形态。
2、默示违约是指在履行期届至前，债权人有明确证据证明，在合同履行期届至时，债务人将不履行或者不能履行债务，且债务人拒绝提供相应担保的违约形态。
（二）实际违约
实际违约是指在债务履行期届至后，债务人无正当理由，未全面适当地履行合同义务的违约形态。实际违约包括：
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1、不履行，即完全不履行，指当事人根本未履行任何合同义务的违约情形。从不履行的原因看,既可能是当事人虽然能够履行但是拒绝履行,也可能是当事人不能履行债务。
2、迟延履行是指合同当事人违反了合同规定的期限，包括迟延给付与迟延受领。
迟延给付是指债务人在履行期届至之后，能够按时履行而未按时履行而构成的违约形态；迟延受领是指债权人未对债务人的履行进行及时受领而构成的违约形态。
3、不适当履行即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形，包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指一般所谓的履行质量不合格的违约情形。加害给付是指债务人因交付的标的物的缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。另外，债务人未按合同约定的标的、数量、履行方式和地点而履行债务的行为，主要包括部分履行行为、履行方式不适当、履行地点不适当以及其他违反附随义务的行为，这些也应当属于不适当履行。
三、违约责任的具体承担方式
（一）实际履行
实际履行又称继续履行，是指合同的一方当事人未履行或者未全面履行其合同义务，构成了违约，合同的另一方当事人可以要求其按照合同的规定继续履行其义务。【注意】不能和解除合同同时适用。
1、金钱债务的实际履行：不存在履行不能的情况。
2、金钱之债或者种类物之债的债务人不履行的，非违约一方可要求违约方实际履行，但是以下三种情形例外：
(1)法律上或者事实上不能履行。比如：债务人破产的；合同标的物在合同成立后成为法律规定的禁止流通物的。
(2)债务的标的不适于强制履行（如演出合同、委托合同等具有人身专属性合同）或者履行费用过高.（如为完成加工合同必须专门进口设备，所花代价远远超过合同上收益）【注意】不能强制履行的行为，只能请求赔偿、支付违约金。
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
3、标的物是特定物的，因其灭失而履行不能的，债务人免于实际履行的责任，债权人可要求债务人通过其他责任形来承担违约责任。
4、迟延履行主要债务，可行使不安抗辩权，经催告后在合理期限内仍不履行的，可解除合同。
5、履行拒绝：①默示:可行使不安抗辩权，经催告后在合理期限内仍不履行的，可解除合同。②明示:可不经催告径直解除合同。
（二）法定损害赔偿金——补偿性损害赔偿
1、完全赔偿原则：①实际损失；②可得利益的损失；
2、补偿性损害赔偿的限制：①可预见规则；②减损规则；③损益相抵；④过错相抵。
法定损害赔偿应遵循以下原则:（1）完全赔偿原则。违约方对于守约方因违约所遭受的全部损失承担的赔偿责任。其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失，后者是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益;（2）合理预见规则。合理预见规则不适用于约定损害赔偿;（3）减轻损失规则。一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。
（三）法定损害赔偿金——惩罚性损害赔偿
1、《消法》55条：①欺诈，商品价值的3倍，不足500按500；②明知有缺陷，造成他人死亡或重伤，所受损失2倍以下。
2、《食品安全法》148条：明知不符合标准的食物，10倍或损失3倍，不足1000的按1000算；
3、《侵权责任法》第47条：明知是缺陷产品，造成他人死亡或伤害；
4、商品房买卖违约构成要件
（1）商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除；
（2）出卖人系房地产开发企业（若出卖人非房地产开发企业，不适用）
（3）以下6种情形商品房的购买者有权主张已付房款1倍的惩罚性赔偿责任：
①一房二卖；②合同成立后，未告诉买受人，将房屋抵押；③没有取得或提供虚假房屋预售许可证；④故意隐瞒房屋已抵押的事实；⑤故意隐瞒房屋己卖给他人或为拆迁补偿性安置房事实；⑥面积误差绝对值超3%。
（四）减价请求权
1、减价请求权属于违约责任形式中的一种，是指在双务有偿合同（主要是买卖合同）中，如果一方当事人交付的标的物具有质量瑕疵，对方当事人可以向其承担减少价款的违约责任。
2、通说认为减价请求权系形成权，买受人主张该权利无须得到出卖人的同意。
3、具体减少多少价款，不属于形成权，而是适用法定标准。若双方有约定的按照约定，没约定的，减少的数额为“符合约定质量标准的标的物于交付时的市场价值”减去“具有瑕疵的标的物于交付时的市场价值”。
【注意】减去“具有瑕疵的标的物于交付时的市场价值”。①时间点是“交付时；②是市场价值，而不是当事人的主观价值。
4、若给付的标的物具有质量瑕疵，非违约方享有请求违约方承担减少价款责任的权利。此权利的行使需注意其两要件：①因标的物具有质量瑕疵，从而使标的物价值因该瑕疵而减少；②买受人在主张该权利之前已经履行了及时检验并通知的义务。
（五）采取补救措施（修理、更换、重做、退货等）
采取补救措施的违约责任形式适用合同当事人一方存在瑕疵给付的违约行为的场合，可以与损害赔偿并存。合同法对此责任形式有明确规定，但特别法（《产品质量法》、《消费者权益保护法》等）有特别规定的从其规定。
如质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任，如无约定或约定不明确的，非违约方可根据标的性质和损失的大小，合理选择要求对方采取修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等措施。
①《合同法》中规定的形式有：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。
②《消费者权益保护法》中规定的形式有：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等。
③《产品质量法》中规定的形式有：修理、更换、退货。
（六）定金责任
当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
（七）违约金
合同有效存在且约定了违约金条款（或法规规定了法定违约金）；发生违约行为。可见，违约金责任的成立不以违约造成损失为前提条件。
违约金分为两种：惩罚性违约金和赔偿性违约金。
1、惩罚性违约金，指法律规定或者合同债务人与债权人约定，债务人违约后，债务人除须支付违约金外，债务人负有的其他违约责任不受影响，债权人仍可请求债务人实际履行或者损害赔偿。惩罚性违约金可与任何一种违约责任并用。
2、赔偿性违约金，是当事人预先估计的损害赔偿数额。分为两种：
（1）“抵销性违约金”，即违约金系当事人预估的违约后最低数额的损害赔偿。若此种违约金不足以填补因违约造成的损失，债权人在请求支付违约金后仍可请求损害赔偿（即：抵销性违约金与损害赔偿可以并用）。
（2）“排他性违约金”，即违约金系当事人预估的违约损害赔偿的总额。此种违约金具有替代实际履行与损害赔偿的功能，债务人违约后，债权人只能请求债务人支付违约金，不得同时请求实际履行或损害赔偿（即：排他性违约金与损害赔偿不能并用）。不仅如此，排他性违约金与损害赔偿并非立于债权人可自由选择的地位，而是有排他性违约金场合，必须适用违约金。
四、加害给付
1、概念：
合同债务人履行债务的行为不符合合同的约定或者法律的规定，并且因为该瑕疵履行导致接受给付的相对人遭受履行利益以外的其他损害的情形。
2、特点：
①加害给付以合同有效存在为前提。②债务人履行债务的行为具有瑕疵。③债务人不适当的履行行为造成了债权人履行利益以外的其他损害。④加害给付是一种同时侵害债权人相对权和绝对权的不法行为。
3、责任承担
债权人可选择主张违约责任或侵权责任。
（1）受害人欲主张精神损害赔偿的，既可以提起侵权之诉，也可以提起违约之诉。
（2）提起产品侵权之诉的，诉讼时效为2年，即使因为加害给付导致人身损害，诉讼时效亦为2年。
（3）提起违约之诉的，如果属于身体受到伤害要求赔偿或者属于出售质量不合格的商品未声明的，诉讼时效期间为1年；属于其他诉由的，诉讼时效期间为2年。
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