退税如何计算 退税的计算
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每当新移民登陆加拿大，面对名目繁多的税收时，都会心生来到一个“万税之国”的感慨。其实，不仅仅是新移民，就是一些在加拿大生活了好些年的老移民，也对不少政府征收的税一知半解，并对自己的生活造成了影响。那么，今天我就来和大家谈谈四种新老移民必须注意和了解的税务。
一、土地转让税
这些年来，多伦多不少市民对土地转让税颇有微词。因为如果大家在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。
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1、安省土地转让税
加拿大安省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下（注：最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看：www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html）：
售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;
售价在5.5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元;
售价在25万以上的部分，按1.5%征税。
如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：
售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元;
售价超过40万的部分，按2%征税。
也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
2、多伦多市土地转让税计算方法如下
售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元;
售价在5.5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元;
售价在40万-4,000万的部分，按1.5%征税，超过4,000万的部分仍按1%征税。
如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税。
价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。
以此计算，要在多伦多市买一套50万的独立屋，仅仅土转税就需支付12,200元。而如果购房者选择在大多伦多地区GTA的905地区置业，仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。因此，近年来，多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。
另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠，减免幅度最高可达2,000加币。
二、新房购买中的HST和HST退税
不少华人移民都喜欢购买楼花，新建公寓时，HST征收和HST退税问题往往是购买者非常关注的。基本规则是：购买者需要支付房价13％的HST（5%联邦税，8％安省税）减去符合标准的退税。那接下来的问题是，究竟什么样的交易符合加拿大联邦和安省的新房HST退税标准，退税又是如何计算的？
1. HST退税的基本要求
HST退税的有两种，第一种是业主自住用房，第二种是出租房屋。两种退税分别针对自己居住的房屋和投资者，计算方法略有不同。
1）业主自住用房
最重要的标准之一是购买者在购买房子时候，目的是把房子作为自己的主要居住地点或者是亲属的主要居住地点。亲属包括配偶、子女、父母等直系亲属，姑姑叔叔侄子之类的关系是不符合的。
2）投资房屋
最重要的标准是房主将房屋至少出租一年。
2. HST退税的计算
HST退税的计算比较复杂，因为涉及房价，房屋是否自住还是出租，安省和联邦的计算不同，上限也不一样。HST联邦退税在房价低于$368,200时逐渐增加，房价过了$368,200逐渐减少，到了$484,500或者更多退税消失。安省的退税在房价低于$424,850时逐渐增加,自住房价超过了$424,850（投资方价格超过$484,500）或者更多时安省退税为$24,000。也就是说，安省退税的上限是$24,000。
3.购买新房时合同中的房价
通常来说，安省的新房购房合同中的房价并不是真正意义的“房价”。合同房价是原始房价加上HST减去省和联邦退税。也就是说，合同房价假设购房者会符合业主自住的标准。
如果在公寓建好，产权交割时买房者不打算自住，那么买房者需要在过户时，需要向开发商补交HST退税。如果是投资房，并且符合至少出租一年的要求，房主可以在房子过户后向政府申请以上提到的投资房屋的退税。
三、加拿大出租物业报税须知
与出售自己居住的主要自用住宅和非主要自用住宅不同，出租物业（Rental Properties）的税务问题较自用住宅复杂得多。作为一个加拿大的税务居民，需要考虑的出租物业税务优惠以及政策相对而言比较多，不仅要留意每年的出租收入／损失，还要注意最后出售出租物业可能会有的资本利得税务问题。
1、出租收入或损失（Rental Income or loss）
如果屋主将自己的一间或是多间房屋出租，或是独立的出租物业，那么屋主就需要在申报所得税时申报相关的出租收入或损失。
这也包括屋主在加拿大境外的出租物业。如果屋主在加拿大境外的出租物业成本价值超过$100,000，别忘记填写海外资产申报表T1135，注明出租物业的成本和每年的出租收入。
对于出租物业，大家最关心的就是哪些费用可以从出租收入中扣除。加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可以从出租收入中扣除。这些费用包括：房屋贷款利息（不包括本金）、物业税、房屋保险、维修费、物业管理费、电费、取暖费和广告费。
如果屋主支出的费用高于当年的出租收入，还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果屋主当年的支出费用大于其当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（Non-Capital loss）。
例如，你有一套出租公寓，2015年全年只出租了6个月，其它6个月公寓在进行大修。你2015年的出租收入为$6,000，支出为$30,000（包括大修费用），工资收入为$12,000。2015年的非资本损失是$12,000，这个非资本损失可以往前倒推3年（2012、2013、2104），抵扣你前3年的收入，或是往后递延20年（2016-2035年），抵扣你后20年的收入。
但是，这里值得注意的是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。
如果你只是将房屋的部分出租，那只能抵扣和出租部分相关的费用。
比如，屋主将独立屋的地下室出租，如果地下室的面积是独立屋总面积的1/3，屋主就只能抵扣1/3的房屋贷款利息、物业税等等。如果费用是跟出租物业直接相关的，可以100%抵扣。比如说为了找到租客而产生的广告费，可以100%抵扣。
还有朋友问，“我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，我只收一半的租金，这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗？”答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。
另外一种很常见的情况是，一套物业你最初是自住，后来买了另一套物业，原先的那套改为出租。
举例来说，你在2005年买了套公寓自住，2010年又买了独立屋。同年你全家搬到独立屋去住，并将公寓出租。这种情况，我们称之为“改变用途”（Change in Use）。严格来说，在你将公寓改变用途（从自住房改为出租房）的那年，在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂，请咨询会计师。
很多人可能不知道，租金收入也可以纳入你的所得，如同工资收入一样可以用来增加你RRSP的供款额度。
另外，请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据，并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时，快速判断出哪些费用是合理的费用，可以用来抵扣当年的出租收入。
如果大家有任何问题，请让会计师帮助整理及纪录与出租业务相关的凭证，以确保所有的信息都完整和正确。
2、出租物业售出时产生的税务问题
举例来说，你2010年购入一套公寓用来出租，成本是$350,000，2015年以$420,000售出，售出时产生相关的费用共计$10,000。
如果在公寓出租期间，你并没有为公寓提取折旧（Capital Cost Allowance），最后出售时所产生的资本利得是你的售价除去成本和销售支出的部分——$60,000（$420,000-$350,000-$10,000）。同年，你需要将资本利得的50%，也就是$30,000按照当年的个人所得，认真缴税。
四、资本升值税（CapitalGain Tax）
近年来，加拿大楼市的火热情况吸引了少投资者纷纷大举进入，同时也引来了加拿大税务局CRA的关注。据悉，仅仅是2015年4月，加拿大税务局对41家地产买卖进行审计并追讨回100万的税款。目前，税局还在追查一些地产交易，相信还会有更多的人会面临更高的税单。
知名税务专家Jamie Golombek称，炒房收入不应该视为“资本升值”（Capital Gain），而应该视为“营业收入”（Business Income）而征税。两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入，而营业收入100%为应税收入。虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准，可税务法官可以以物业性质，持有时间长短，交易频率和交易数量，是否对物业有装修，和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等，纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。
根据加拿大现行纳税法，所有非自住房的交易都要交税且默认为资本升值税，今天我来给大家介绍一下资本升值税。
1、什么是资本升值税？
资本升值税叫Capital Gain Tax，是个人所得税的一部分。凡变卖动产或不动产之所得，都必须要申报，若亏损，可等来年与新的所得相抵消。自住房出售是免资本升值税之说，指的是房屋在你居住那些年里增值的是免税的，而不是说只要住在那里就免税。比如我去年住在我的房屋A里，A在去年的增值就免税，我今年住在房屋B里，房屋B今年的增值就免税，房屋A还是要交税。
2、谁需要缴纳资本升值税？
根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税，税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。
3、卖房后需要缴纳多少资本升值税？
您需要计算出房产出售后获得了多少利益，加拿大房产资本升值税的具体算法是：房产出售价格－房产购入价格－各种费用（律师费、土地转让费、地产经纪费等）＝房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税，约为其价格*25%。
4、先自住，后出租，如果要卖的话需要交纳多少资本升值税？
如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，也有几年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为:增值部分×（1+指定为主要住宅的年数）／持有物业的总年数。
比如说, 20年前你购买了一套房子,购买价为20万,假设现在以100万价格出售,期间出租了11年,自住了9年,则增值部分的减免额为：80×（1+9）／20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。
以上介绍的四种税务与大家的生活和投资息息相关。有必要的话，大家还是请专业会计师为自己打理税务事宜，以更好地保护自己的利益。
Michael Chen
“多伦多吃喝玩乐”特邀专栏作家
加中置业集团副总裁
在2017年大多地区华人经纪前20；在2016和2017年度是卖盘销售冠军，并且在2016年度获得Re/Max名人堂得主。
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